房租是由穷人决定的 而房价是由富人决定的!

2017年05月31日 来源:楼市微观察

朋友2014年在北京的右安门(丰台,非西城)买了一套房,当时买的时候只是3万多块钱,直到2016年初,这套房子也不过4万多一点,但从2016年到2017年,这套房子从4万多猛增到7万多。一年跑赢了好多年。

聊聊最近的租房市场。

先来说一个故事。

朋友2014年在北京的右安门(丰台,非西城)买了一套房,当时买的时候只是3万多块钱,直到2016年初,这套房子也不过4万多一点,但从2016年到2017年,这套房子从4万多猛增到7万多。一年跑赢了好多年。

去年孩子也该上幼儿园了,为了上蓝天幼儿园,她打算把这套房子租出去,然后自己再去六里桥附近租一套。在北京,这样的事情很常见,为了孩子能有个更好的起点。

当然以上不是我要说的重点,我诧异的是她跟我们说的另一件事,而是她在跟我们聊起她所租的房子房租的事儿,房东今年只给他涨了60块钱,几乎等于没涨。

房东不愿意挣钱?肯定不是。我住的地方是五环外,这里的房租相对于去年还是有着明显的提升。那么问题来了,就涨幅而言,为什么城里的房租明显赶不上郊区的房租?

一个显而易见的解释是,城里的房租已经很贵了,快到天花板了,那么这个天花板到底由什么决定呢?

房租是由穷人决定的 而房价是由富人决定的!

前几天刚刚公布的北京市人均收入,是92477元,月收入7706元,如果按照1/3用于房租的话(超过1/3会严重影响生活品质),一个月人均房租支出大概是2568元。

还有个数据,去年人均月收入比前年增加620元,也就是说,平均房租也就增加了200块钱左右。你看,如果是租房,你所承受的涨幅也就是200块钱。200块钱多吗?从涨幅来看,不算低,同比达到了7.8%。但从绝对值来看,能算高吗?很多房子在去年可是市值翻了一倍。

有很多人因为200块钱选择去更远的地方租房,比如房山、门头沟、顺义等地。这些区域地铁沿线的房租也不便宜,但相对于六里桥右安门这种地方要便宜得多。

便宜归便宜,但涨的时候可一点都不含糊,因为房租的绝对值低啊。房租从3000到4000块钱可能要3年时间,但从2000到3000可能用不了2年时间。

前者你接受不了,但后者你很可能还能接受,因为之前房租占你的工资比例更高,涨一点你就很难受,但现在即使从2000到3000,房租占工资的比例还是比之前低。

当然,这里还隐含了一个事实:那就是房租一旦触及租房者的痛点,他们会毫不犹豫的选择扭头就走。今年这种底气貌似更足了,大概是因为以下几点原因:

1、今年有个租房的法规出来了,虽然不起什么作用,但对租房者来说,还是能影响一点点预期的;

2、今后五年,明确新增50万套租赁房,而且盖在集体用地上。这个很关键,一是房源50万套,二是集体用地。这可是一个十分牛的信号。为了快速增加租赁房源,以往那种“征收—国有化—拍卖—盖房”的流程被舍弃,而是直接在集体用地上盖租赁房,为了这个目标,顶层设计也大开绿灯,见下图:

3、还是因为今年来的楼市大调整,房子不能流动了,业主也越来越盯上房租这点收入了。

可以说,今后一线城市对租房者的关怀越来越多了。目前北京租房的大概是32%,未来会超过40%,那么有人要问了,未来房租会越来越贵吗?天花板有没有可能被突破。

对此,观察君说点自己的观点,未来房租不大可能出现明显的涨幅,换句话说,未来租金回报率仍然会维持在2%以下(合理的应该是4-5%之间,在这种情况下,人们买房才是价值投资)。

因为,房租是由穷人决定的,而房价是由富人决定的。观察君认为,这是房租涨不上去的核心逻辑。

房租是由穷人决定的 而房价是由富人决定的!

房租和房价的差距已经非常大了,未来房价也不大可能降下来(管理层从未承诺过),那么如何让没有房的人继续为一线城市奉献青春呢?当然是守住房租这个底线。现在都在鼓励租房,一个是管理层没有能力也没有义务让所有人都买房,二是没买房的人,的确已经买不起了,这是现实。未来一线城市,租房会和买房形成一个中间有巨大鸿沟的两大阵营。租房享受着较低的租金,买房则享受着这座城市核心公共服务。

当然,也有人会为租房更适合年轻人找出N个理由,租房比买房更好,这些理由我都认同。

但观察君仍然认为,这种观念的转变都是自上而下而产生的,就中国而言,几千年来,还从未有过重大决策是通过“自下而上”来设计的。

想想鬼城是怎么出现,商住公寓是为什么被“消失”的,房价是怎样涨上天的……

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